임차건물이 화재로 소실된 경우와 관련된 대법원 판례

1) 기존 대법원 판례

대법원은, 「임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에, 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면,
그 이행불능이 임차인의 귀책사유에 의하지 아니한 것임을 입증할 책임이 있으며, 임차물이 화재로 소실된 경우에
그 화재발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를
다하였음을 입증하여야 한다(대법원 1994. 2. 8. 선고 93다2227판결, 1999. 9. 21. 선고 99다36273판결 등)」라고 판시하고 있다.

임차건물이 화재로 소실된 경우에 그 화재발생원인이 불명인 때에도, 임차인에게 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의
주의의무를 다하였음을 입증하도록 입증책임을 임차인에게 부담시키고 있다.

2) 임차목적물이 화재로 멸실된 경우,

그 화재가 건물 소유자 측에서 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선 등의 하자로 추단(推斷,미루어 판단함 )된 경우의
대법원 판례(입증책임 완화)

대법원은 「주택 기타 건물 또는 그 일부의 임차인이 임대인으로부터 목적물을 인도받아 이를 점유‧용익하고 있는 동안에
목적물이 화재로 멸실된 경우에, 그 화재가 건물 소유자측에서 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이
임대인이 지배‧관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은
임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 의무에 속하는 것이므로,
그 화재로 인한 목적물반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수는 없다」라고 하였고
(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결),

「건물을 타인에게 임대한 소유자가 건물을 적합하게 유지·관리할 의무를 위반하여 임대목적물에 필요한 안전성을 갖추지
못한 설치·보존상의 하자가 생기고 그 하자로 인하여 임차인에게 손해를 입힌 경우, 건물의 소유자 겸 임대인은 임차인에게
공작물책임과 수선의무 위반에 따른 채무불이행 책임을 진다.」고 하였다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다227103판결).

즉, 대법원은 비록 임차인이 임대차목적물을 임대하여 사용하고 있더라도, 임차하기전부터 건물 소유자 측에 의해 설치되어 있던
전기배선 등을 보수·관리할 책임(의무) 및 권한은 임대인에게 있고, 임대차목적물을 단순히 임차하여 사용하고 있을뿐인 임차인이
이러한 전기배선까지 보수·관리할 책임은 없다는 취지에서, 그러한 전기배선의 하자로 인하여 화재가 발생한 경우 임차인은
임대차목적물 반환의무의 이행불능에 따른 채무불이행책임을 부담하지 않을 뿐만 아니라, 오히려 임대인이 임차인에게
공작물책임 및 채무불이행책임을 진다는 입장이다.

임차건물이 화재로 소실된 경우에 그 화재발생원인이 불명인 때에도, 임차인에게 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의
주의의무를 다하였음을 입증할 책임이 있으나, 그 화재가 건물 소유자 측에서 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선과
같이 임대인이 지배‧관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은
임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 의무에 속하는 것이라고 사실상 임차인의
입증책임을 완화하고 있다.